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　　时报记者分析，公募REITs数量扩容背后呈现出三大特点：一是资产类型多元化，已上市的产品资产类型已涵盖到产业园、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源发电、交通基础设施、消费基础设施等；二是市场生态逐步完善；三是分红机制优势明显。2021年以来，公募REITs分红金额逐年增长，合计接近220亿元。其中沪市REITs四年累计向投资者分红151亿元，其中2024年分红59亿元，以年末市值计算的分红率达到5.7%。

　　基于多市场横向对比，平安基金提到，美国REITs市场虽然只有200多只上市产品，但总市值超过1.5万亿美元，稳居全球REITs市场首位。瑞思不动产金融研究院院长朱元伟对记者表示，日本和新加坡交易所的REITs只有几十只，但腰部以上REITs的规模非常大，流动性也会显著高于平均水平。在这些市场里，资产质量、规模和运营管理水平等方面有优势的REITs，会发展壮大且不断并购外部项目，壮大后被纳入更多指数又会吸引更多资金，从而形成良性循环。没发展潜力的REITs，由于无法获得投资者持续关注，通常流动性缺乏，价格处于折让状态。

　　具体地，华夏基金基础设施与不动产业务部门有关负责人对证券时报记者表示，国内公募REITs首发和扩募发行程序较为复杂，原始权益人发行回收资金的使用也存在限制，面对长发行周期及发行成本时，可能会有畏难情绪。刘玄表示，公募REITs发展存在底层资产供应不足、税收政策模糊、估值与定价机制不成熟等问题。主要原因包括原始权益人需以丧失资产控制权来实现当期利润，且重组阶段税务成本较高；如果保留控制权，对高评级企业来说发行REITs的性价比不高。

　　刘玄表示，税收方面，需明确优惠政策和激励，如明确重组阶段的税收递延政策、存续期间增值税或所得税的减免政策等。中信建投基金基础设施及不动产投资部联席行政负责人、国家电投REIT基金经理孙营对证券时报记者表示，建议建立跨部门联合审批平台，推行重点项目绿色通道，发行REITs指数基金，丰富交易工具；建议参照上市公司定向增发机制，通过简化材料申报、压缩技术环节、明确时限要求，提升扩募审核效率，提高发行人发行意愿。

　　其次是市场交易和扩募效率。华夏基金REITs人士表示，未来需深化“首发+扩募”双轮驱动格局，推动更多产品通过持续扩募，将优质资产注入REITs平台，做大单只产品规模。刘玄认为，在简化扩募流程方面建议探索“储架发行”机制，一次申报、分次发行，推动主管部门提供资产合规材料的标准化流程，缩短扩募周期，逐步开放已上市REITs外部并购资产的投资渠道。万亿建议，可尝试混装资产来提高单只REIT的资产多元性，还可通过做市商制度等措施提高二级市场交易活跃度，增强市场吸引力。暂不符合条件的资产可通过Pre-REITs、持有型不动产ABS等方式发行，为REITs市场进一步扩大规模做好储备和衔接。