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　　根据专项计划资产管理合同及相关文件的约定，专项计划发售的资产支持证券分为优先级资产支持证券和次级资产支持证券。次级资产支持证券系代表劣后于优先级资产支持证券获得专项计划利益分配之权利的资产支持证券，即在优先级资产支持证券于当期应分配的本金和收益偿付完毕之前，次级资产支持证券不能获得偿付。基于上述安排，次级资产支持证券持有人通过产品分层机制自行承担次级资产支持证券可能存在的无法受偿风险，保障优先级资产支持证券优先受偿，降低了信用风险。

　　GD集团作为差额支付承诺人，对每个兑付日专项计划账户资金不足以支付优先级证券当期应支付的本息的部分提供差额支付承诺。专项计划安排了差额支付承诺的防范机制，差额支付承诺人承诺，于任何一个差额支付启动日，就专项计划账户内可供分配的资金金额不足以偿付按照《标准条款》约定的顺序应付的专项计划应承担的税收及其他相关费用，以及支付优先级资产支持证券的各期预期收益和/或全部未偿本金的差额部分承担相应的差额支付义务。

　　关于质押担保，GDZY公司作为出质人已就其签署《应收账款质押合同》并为《债权转让与确认协议》的履行提供质押担保事宜履行了内部决策程序。同时，根据《应收账款质押合同》的约定，GDZY公司以标的物业的自封包日（含）起至标的债权正常到期日（不含）的运营收入（该等收入未抵扣税费等任何费用，包括但不限于产生租金收入所应当缴纳的各项税收、费用，例如物业服务各项成本、营业税及附加、增值税等税收、维持质押财产的运营费用和其他费用等一切相关支出）为质押物，为其在《债权转让与确认协议》项下的债务清偿向计划管理人提供质押担保。出质人应自专项计划设立日起60个工作日（含该日）前办理完毕质押收入原有的质权注销登记手续并办理完毕第一顺位质权人为计划管理人的质权设立登记手续。在专项计划存续期间，如发生《应收账款质押合同》约定的质权实现的情形，计划管理人作为质权人有权依照《应收账款质押合同》的约定行使质权。

　　GDDT公司和康源公司就其签署《抵押合同》并提供抵押担保事宜履行了内部决策程序。同时，根据《抵押合同》的约定，GDDT公司和康源公司以其各自合法拥有不动产权的标的物业作为抵押物（具体以《抵押合同》记载为准）为借款人在《债权转让与确认协议》项下的债务清偿向计划管理人提供抵押担保。抵押人应自专项计划设立日起90个工作日（含该日）前办理完毕抵押物原有的抵押权注销登记手续并办理完毕第一顺位抵押权人为计划管理人的抵押权设立登记手续。在专项计划存续期间，如发生《抵押合同》约定的抵押权实现的情形，计划管理人作为抵押权人有权按照《抵押合同》的约定行使抵押权。

　　CMBS产品标的资产一般为借款人合法持有的商业物业，包括写字楼、购物中心、酒店等。对于商业物业，一般要求位于城市核心地段、权属明晰且具备不动产权证、未设置其他权利负担、运营情况良好等。经筛选，本次CMBS产品标的资产选择为HX大厦、KYL酒店、HQ广场、GD大厦和WM超市，共计5栋物业，均处于天津市核心商圈。物业权利人均为GD集团子公司，运营情况良好，有稳定现金流入。专项计划物业业态涵盖酒店、写字楼、商业，收益法估值金额为10.30亿元，比较法估值金额为11.53亿元。评估报告采用50%比较法+50%收益法进行评估，评估价值为10.91亿元。专项计划发行规模为7.50亿元，折价率为68.74%。GDZY公司商业物业CMBS估值与发行规模如表4所示：

　　CMBS产品的还款资金依赖于商业物业的运营收入，以物业运营收入作为质押物，依据物业资产运营情况可获得高于主体评级的债项评级，并通过内外部的信用增信安排，获得更高的信用星级，专项计划优先级资产支持证券获得“AAA”最高评级，从而解决融资方在发行债券时可能遇到的销售难、融资利率高的问题及银行贷款门槛高等障碍，降低融资成本。本次融资解决了政府隐性债的难题，突破主体信用限制。专项计划发行利率6.2%，在同类市场上有较强的竞争力。

　　一般来说，经营性物业贷款期限不超过8年，租赁租金ABS期限为5-8年，而本次专项计划的CMBS产品期限为18年，在存续期内，每3年有一次回售/赎回安排。该设置使得本次CMBS产品的融资期限比一般债券、银行贷款的期限更长。同时也突破融资主体信用限制，创新融资模式，有效为企业争取了发展资金，增强造血功能。经调查，天津市属国企尚未有发行CMBS记录，本次专项计划的CMBS产品天津市属国企第一只CMBS产品，对后续天津国企拓展融资渠道提供了可复制、可行的CMBS融资模式。